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    《關于新會區不動產統一登記歷史遺留問題的處理意見》規范性文件政策解讀
    發布日期:2018-09-29

    為有效解決我區實施不動產統一登記前存在的歷史遺留問題,進一步規范不動產登記工作,根據《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規,按照“依法依規、以民為本、尊重歷史、高效便民、先行登記并行完善”的原則,結合我區實際,制定本處理意見。

    一、起草背景、必要性和可行性

    不動產統一登記是保護權利人合法權益不受侵害,是構建和諧社會、維護社會穩定、為民辦實事的重要舉措。不動產統一登記制度全面實施以來,隨著工作不斷深入,我區分散登記遺留的歷史問題逐步顯現,不動產統一登記工作從全面啟動到規范運行尚處于磨合期和過渡期,尤其是有一些歷史遺留問題未妥善處理,導致部分土地使用權人無法辦理不動產登記落宗業務,有必要采取多種措施落實解決。

    制定該《處理意見》符合有關政策要求,我們在制定處理相關問題意見時,充分依據現有土地管理政策法規,結合當前實際情況,堅持尊重歷史、實事求是,從維護群眾合法權益的角度出發,積極尋求妥善的處理方法,提出既簡化辦事程序,又合法合理,提高工作效率的處理意見。

    制定該《處理意見》符合社會發展的實際,我們在制定處理相關問題意見時,從本區實際出發,針對已存在的問題及涉及范圍廣、數量大的問題及時提出處理意見,方便企業、方便群眾辦事,努力化解社會矛盾,有效推進和諧社會建設。

    同時,制定《處理意見》也是貫徹落實上級精神,根據國土資源部辦公廳關于印發《壓縮不動產登記時間實施方案》、《關于全面排查不動產登記“中梗阻”問題的通知》等文件,要求各地要高度重視不動產存量登記歷史遺留問題處理。

    二、制定文件的過程

    2018年年初,分局土地利用管理股和市不動產登記新會分中心對我區不動產登記歷史遺留問題進行了廣泛調研,通過走訪鎮街聽取群眾反映等方式,梳理了我區主要存在各類不動產登記歷史遺留問題。2018年6月,在前期深入調研和內部研究討論的基礎上,參考有關法律、法規以及政策文件,并與江門市國土資源局多次溝通,針對存在較容易解決的問題提出解決措施,并完成了《處理意見》初稿。并充分征詢部門意見后,對初稿進行了修改。2018年7月23日,分局召開專題會進行了討論研究,之后我們進一步的修改完善并將方案于8月2日在網上進行發布,廣泛征求群眾意見,收集了群眾意見1條,部門意見2條,按規范性文件制定流程修改完善后形成終稿。

    三、文件主要內容

    《處理意見》主要針對我區不動產登記中存在比較突出的四方面問題提出了處理意見。

    一是建筑物跨宗地紅線建設導致用途或土地使用年限不一致的問題,即因按照規劃批準文件統一規劃開發等原因導致跨宗地建設的,應先向國土申請辦理宗地界線調整、合并和轉讓等手續,使建筑物座落的土地用途和使用年限一致。

    處理意見:文件分別對同一權利人或不同權利人、不同使用年限的問題提出了處理意見。但值得注意的是,涉及使用年限不一致,邊界調整或宗地合并時原則上土地年限按其中土地使用證記載最早終止年期確定,原因是合并后的土地證載年限不能突破原出讓合同中約定的最高年限。

    辦理方式:先向規劃等部門征詢同意后,交由國土分局受理,出具調整、合并等意見后,憑相關意見到不動產登記部門窗口辦理登記手續。

    二是國有土地上房屋與原規劃批準建設內容不一致的問題,分為房屋用途與原土地批準用途不一致和房屋實際面積或建筑形狀與原規劃批準內容不一致兩種類型。

    處理意見:房屋用途已經政府或城鄉規劃、住房與城鄉建設等相關部門審批的,不動產用途應按照經批準的房屋用途進行登記,工業配套生活用房按工業用途登記;房屋現狀與原規劃批準建設的內容不一致的情況向城鄉規劃主管部門申請辦理規劃核實或修改圖紙,并經城鄉規劃主管部門同意后,不動產登記機構憑城鄉規劃主管部門核實意見或同意修改的圖紙辦理登記。

    辦理方式:由不動產登記部門直接受理用途不一致的業務;涉及規劃部門辦理的業務由權利人先向規劃部門申請辦理規劃核實或修改圖紙后,憑有關證明材料到不動產登記部門辦理。

    三是關于已建成房屋的宅基地辦理不動產登記的問題;主要針對農村已建房屋未完善用地手續、超標準建設、超用地紅線建設、缺乏規劃報建資料等問題。

    處理意見:堅持符合條件申報且“一戶一宅”的原則,不超過規定面積標準的上限,國土部門予以補辦用地審批手續,不動產登記部門予以補辦登記手續。

    辦理方式:由村民向村集體提出申請,并向村鎮規劃部門、鎮國土所、鎮人民政府申報,上報國土分局審核后報區政府審批用地手續,憑相關用地手續辦理不動產登記手續。

    四是關于原國土證記載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋,不動產登記時統一用途和年限的問題。

    處理意見:(一)用途問題。根據《新會區商住出讓土地容積率管理辦法》,已對土地證登記用途為“混合住宅用地”或者“商住用地”或者“商業、住宅”的商業與住宅混合用地中未約定用途比例的,明確按商業占20%,住宅占80%執行。除以上情形外,我區還存在工業與商業、工業與住宅等混合用地,土地證登記用途為“綜合用地”或兩種用途以上的情形,分為已開發和未開發兩種情形提出具體處理意見。其中,已開發建設的,有合法報建手續的,按規劃報建用途確認,符合土地供應依規劃用途供應的規定;未開發的部分,原則上按用地批準文件確認(用地批準文件不能確認的按用地申請書確認)的用途進行均等面積登記,以保障土地權利人的合法權益,繼續開發應該符合現時的城鄉規劃。

    (二)年限問題,原則上按該種用途的最高使用年限登記,并不超出原土地出讓合同約定使用年限。如土地出讓合同約定使用年限為50年,但未約定商業、住宅等不同用途的使用年限的,按照住宅用地50年、商業用地40年、工業用地50年等最高年限登記,使用年限自原土地出讓起始日期計算;如土地出讓合同約定使用年限為70年,但未約定商業、住宅等不同用途的使用年限的,按照住宅用地70年、商業用地40年的最高年限登記。

    (備注:使用權出讓最高年限:住宅用地70年,商業、旅游、娛樂用地40年,工業用地50年,教育、科技、文化、衛生、體育用地50年)

    辦理方式:權利人憑相關證明材料到不動產登記部門窗口辦理。涉及改變土地用途的,應該按有關規定辦理相關手續。

    文件還明確了對不動產登記中發現的違反土地管理、規劃管理和建設管理等違法行為,區國土資源、城鄉規劃、住房和建設等行政主管部門應按照相關規定依法依規予以處理。

    四、制定文件的法律、法規或規章依據

    對文件的各項處理意見主要依據的法律法規和規章如下:

    1.《不動產登記暫行條例實施細則》(國土資源部令第63號)第六條“不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成,一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿?!币虿煌再|的土地當屬不同宗地,應分別登記;第二十六條“下列情形之一的,不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記:(一)(二)(三)……(四)同一權利人分割或者合并不動產的”;第三十五條申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的,應當提交下列材料:“……(二)建設工程符合規劃的材料”。

    2.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條“土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求,開發、利用、經營土地”;第十八條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準,依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,并辦理登記”;第十九條“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與”。

    3.《土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?!?/span>原新會市國土局于2000年11月16日印發《關于加強農村宅基地管理工作的通知》(新國土[2000]139號)的文件“農村村民每戶用地的最高限額不超過100平方米(含100平方米)?!?/span>

    4.根據國土資源部、國家工商行政管理局關于發布《國有土地使用權出讓合同》示范文本的通知((國土資發[2000]303號)填寫規定:合同第四條土地用途按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫,屬于綜合用地的,應注明各類具體用途及其所占的面積比例。


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